１２　　交換を利用した保有資産の有効活用　　　

　①交換の活用　

　資産家の中には多くの不動産を所有し､貸地を多く保有されている方がいます｡貸地の多くは固定資産税等の負担を考慮した場合収益性が悪いため､何らかの機会に借地権の買戻しまたは借地権と底地権也の交換､底地権の売却等を考えている地主の方も多いと思います。　

　このような場合に､生前の相続税対策として交換の活用により､次のような効果が得られます。

　低地件と借地権の交換により完全な所有権となり次の相続税対策が考えられます。

１.いくつかの共有状態にある不動産を交換し単独所　有することにより､将来の相続に対して物納または　売却による納税対策が可能となります。

２.収益性の低い貸地との交換により､収益性の高い　土地に切り替えることができます。

３.生前対策を行うことにより、対策費用としてかかった費用が事業に関連する場合には必要経費となり、　また､結果的にその費用部分が相続財産に含まれな　いことになります。

　②交換活用の事例

 　次の事例は戦前より莞三者に土地を賃貸している地主が､賃貸面積が広かったため､底地権と借地権の交換を行い､交換後完全な所有権とし､その後､賃貸マンションとしての有効活用により財産評価額を圧縮した事例です。