相続税対策(応用編)…その2

13  管理会社設立による相続税対策    

  

 @不動産管理会社の設立メリット 

 

 不動産賃貸業の規模が大きい場合には、不動産管理会社を設立運営するメリットとして、次の事項が考えられます。  

  T―管理会社の管理業務に個人の親族が役員、従業員として従事することにより、管理収 入を原資として給与収入を得ることが可能となります。 

  U―上記によりオーナーの所得を管理会社を通じ親族に分散することができ、オーナーの相続 財産を圧縮することが可能となります。 

  V―個人の所得税率は超過累進税率であり、毎年高額の不動産所得が予想される場合においては、所得税と法人税の税率により税負担が減少し、個人および管理会社を含めた全体で有利となります

  W―管理会社の設立にあたっての株主等は資本金の調達が可能であれば、配偶者、その他 の親族が望ましいものと思われます。オーナーが株主でなければ、管理会社に利益が留 保されても相続財産とはならないからです。

  X―個人所有の遊休不動産の裕子言う活用および相続税対策として、管理会社がオーナー より土地を賃借し、賃貸用不動産等を建設することにより賃貸料収入の管理会社への帰 属により相続財産の増加を抑制でき、また税務上の手当てにより貸宅地としての評価減額も可能となります

   

 A不動産管理会社の運用形態

 管理会社の運用形態は、次の形態が一般的です。

 T 管理委託方式 

  貸室等の賃貸借の契約者名義はあくまでも個人であり、管理会社は不動産の管理業務を行う方式です。通常、管理委託方式による場合は個人(オーナー)と管理会社間において不動産管理委託契約が締結され、毎月の管理業務の対価として月額管理報酬が支払われます。

                       @賃貸借契約の諦結

  賃貸物件〈オーナー〉     ←←←→→→      各賃借人〈テナント〉

                           ←←←←←←

                        A賃料の支払い(例:100万円)

              右斜め下  左斜め上   

                                     右斜め下 左斜め上 B管理委託契約の諦結    

         C管理料の支払い   右斜め下 右斜め下  

                 (例:15万円)        右斜め下 右斜め下                                                

                            管理会社 親族が管理業務にあたる  

  U 一括賃貸方式(サブリース方式)

 

  管理会社がオーナーより賃貸用不動産を一括借りし、管理会社が賃借人に賃貸する方式です。このスキームによる場合、管理会社の実質的な管理報酬額は、賃借人からの賃貸料収入と個人(オーナー)に支払う賃借料の差額となります。                 

     @賃貸借契約の諦結         B賃貸借契約の締結

        ←←   →→              ←←  →→

                                       管理会社

 賃貸物件  ←←←←←            ←←←←←   各賃借   

   (オーナー)                                          (テナント)

 

 V 折衷方式 

  

 この方式は個人が複数の物件を所有する場合、管理会社との契約にあたり異なる物件ごとに管理委託方式と一括賃貸方式を適用する場合です。

ひらめき


       ●A物件・・・・・管理委託方式       

       ●B物件・・・・・一括賃貸方式

 

 B管理会社設立にあたっての留意点

 設立に際しては、次の点に留意する必要があります。

 

 1 管理会社に対する管理委託料が高額である場合には、同族会社の行為計算の否定規定により経費が否定される場合があります。 

    管理会社を設立すると、法人の決算及び法人税等の確定申告が必要となり、税理士等の専門家に対する報酬の支払い等も発生しますので、コストパフォーマンスも考慮に入れる必 要が ありす。