不動産、とくに土地については、前にも述べましたように、取引時価と評価額に開きがあるケースが少なくありません。かつて評価額が取引時価の5〜6割といった例もあり、これを利用して負担付贈与という節税手法がとられたことがありました。

たとえば取引時価1億円（評価額6,000万円）の土地を父親が自己資金4,000万円と借入金6,000万円で取得し、息子に借入金つきで贈与します。そうすると、息子は評価額が6,000万円である土地と同額の借金を負担することになり、贈与額は差し引きゼロとなります。息子は借金を返済しなければなりませんが、贈与税が課税されることなく親から子供に財産を移転できたわけです。
このため、現在では、このような負担付贈与の場合には、不動産の評価額は、相続税評価額ではなく、実際の取引時価でされることになっています。例の場合には、土地の取引価額が1億円、借金が6,000万円で、差し引き4,000万円が贈与額ということになります。

また、負担付贈与をした側はその負担させた借金で不動産を譲渡したと同じことになりますので、譲渡益が出た場合には、譲渡取得として所得税・住民税が課税されます。

なお、この負担付贈与の取扱いは、敷金を預かって賃貸しているマンション等を贈与しようとする場合にも適用されることがあります。敷金は賃借人に返済しなければならない債務ですから、賃貸マンションを贈与すると、新旧の所有者間で敷金の引継ぎがなくても、マンションという不動産を、敷金を返還しなければならないという債務が付いた負担付で贈与したと取扱われます。

せっかく賃貸不動産の贈与では、路線価や固定資産税評価が自己使用の不動産よりも評価が低くなるメリットがあるのに、負担付贈与に該当してしまえばこのメリットを受けられず取引時価で評価され税負担が増える場合があります。

このため、賃貸マンション等を贈与する場合には、賃借人から預かっている敷金をつけて贈与することが必要です。たとえば、マンションの一室を所有している親が、賃借人から敷金として30万円を預かってそれを賃貸している場合には、その一室をただ子供に贈与するだけであれば負担付贈与になってしまいますが、同時に預かっている30万円を敷金相当」の現金とともに抱き合わせで贈与すれば、実質的に債務の負担はないとされ、負担付贈与とはみなされません。また、贈与者にも譲渡所得が発生しません。